• Alexandre Guillois

Point sur l'opposabilité du cahier des charges d'un lotissement

Le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.


Aussi, les dispositions de l’article L 442-9 du Code de l’urbanisme, selon lesquelles, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, concernent la législation applicable aux autorisations d’urbanisme et ne sont pas opposables aux colotis mais seulement à l’autorité compétente en matière de délivrance des autorisations d’urbanisme.


Ainsi, la caducité des règles d’urbanisme des cahiers des charges est sans effet sur les rapports entre les colotis, les clauses du cahier des charges continuent de régir les rapports entre colotis même si elles sont devenues caduques au regard de la législation applicable aux autorisations d’urbanisme et qu’elles ne peuvent plus fonder un refus un permis de construire par l’autorité compétente.


Mais attendu que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'ayant relevé que le cahier des charges, qui était expressément mentionné dans l'acte de vente de M. et Mme Y..., n'avait pas fait l'objet de modification conventionnelle et demeurait applicable dans les rapports entre colotis et retenu, par des motifs non critiqués, que les constructions litigieuses avaient été réalisées en méconnaissance de ses dispositions, la cour d'appel en a déduit à bon droit que les demandes de M. et Mme X...devaient être accueillies ;

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 mars 2017, 16-13.085, Inédit


Mais attendu que les clauses du cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'ayant exactement retenu que les clauses du cahier des charges, opposables sur le plan contractuel aux colotis, restaient applicables dans leurs rapports entre eux nonobstant le plan local d'urbanisme en vigueur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que tout coloti pouvait demander au juge le respect du cahier des charges sans avoir à justifier d'un préjudice et a légalement justifié sa décision de ce chef ;


Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 octobre 2016, 15-23.674, Inédit



Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d'appel a décidé à bon droit qu'il n'y avait pas lieu à question préjudicielle devant la juridiction administrative et que ces dispositions continuaient à s'appliquer entre colotis ;


Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 janvier 2016, 15-10.566, Publié au bulletin



4. Toutefois, les clauses du cahier des charges du lotissement continuant de régir les rapports entre colotis, la caducité prévue par l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ne fait pas obstacle à ce que l'autorité compétente fasse usage des pouvoirs qu'elle tient des articles L. 442-10 et L. 442-11 du même code, ainsi que le prévoit son article L. 442-12 s'agissant des subdivisions de lots, pour modifier un cahier des charges sur ce même point.

Conseil d'État, 1ère - 4ème chambres réunies, 24/07/2019, 430362



Le législateur a prévu une exception à la contractualisation des règles d’urbanisme dans un cahier des charges aux termes des dispositions de l’article L. 115-1 du Code de l’urbanisme selon lesquelles, la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel.


Le juge du fond apprécie souverainement si une règle du cahier des charges constitue ou non une simple reproduction d'une règle équivalente du règlement de lotissement. La différence de rédaction entre la clause du cahier des charges et le règlement démontre la volonté de contractualisation.


Mais attendu qu'ayant retenu souverainement que l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement, prévoyant la création d'une construction par lot d'un ou plusieurs logements, n'était pas la reproduction de la règle d'urbanisme plus contraignante prévoyant une seule construction d'un logement par lot et exactement que cette règle du cahier des charges avait un caractère contractuel et était justifiée par la destination du lotissement et engageait les colotis entre eux, la cour d'appel, qui a relevé qu'une construction à usage d'habitation avait déjà été édifiée sur le lot n° 15, n'a pu qu'en déduire, sans dénaturation, que M. J... et Mme I... devaient démolir la construction édifiée ;


Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 septembre 2016, 15-22.414 15-25.017, Inédit



Au demeurant, l'intention des colotis de contractualiser ces règles peut également se déduire d’autres stipulations du cahier des charges.


Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 1er du règlement de lotissement disposait qu'il devait être visé dans tout acte translatif ou locatif de terrains bâtis ou non bâtis, qu'un exemplaire devait être annexé à tout contrat de vente et que les acquéreurs ou occupants du lotissement seraient tenus de respecter intégralement les conditions qu'il prévoyait, que l'article 9 du cahier des charges stipulait que le lotisseur, les acquéreurs et éventuellement les locataires seraient tenus de se conformer aux règlements en vigueur, notamment aux prescriptions du règlement, que le titre de propriété de M. et Mme J... établi le 21 août 1978 indiquait que l'acquéreur s'obligeait à exécuter toutes les clauses et conditions du règlement et du cahier des charges, dont copie lui était remise, que celui de M. et Mme I... mentionnait que le règlement et le cahier des charges avaient été déposés au rang des minutes du notaire, et qu'une copie de ces documents avait été remise dès avant le jour de la signature de l'acte de vente à l'acquéreur, qui reconnaissait en avoir pris connaissance et être tenu d'en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions en tant qu'elles s'appliquaient au bien vendu, et constaté, par motifs adoptés, non argués de dénaturation, que ce dernier acte faisait en outre expressément état du caractère contractuel du règlement de lotissement, la cour d'appel, recherchant la commune intention des parties, en a souverainement déduit, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, la volonté non équivoque des colotis de conférer une valeur contractuelle aux dispositions du règlement de lotissement ;


Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 mai 2019, 18-12.899, Inédit



Mais considérant que le document en cause, établi en juin 1969, comporte à la fois des règles d’urbanisme et des règles régissant les rapports des colotis entre eux : qu’il définit l’implantation des constructions, les types de constructions (nombre d’étages, toiture, garage, largeur, profondeur, éléments de construction interdits), précise les clôtures (avec obligation de se clore, définition de la clôture séparative), donne des indications sur la tenue des lots…, que ce document, qui précise les droits et obligations des colotis, est un cahier des charges, nonobstant la qualification qui a pu lui être donnée par l’administration et nonobstant sa date de rédaction antérieure à la loi du 31 décembre 1976 et à son décret d’application du 26 juillet 1977 ;


Considérant encore que ce document précise, en son chapitre 9, art 9/3, que le présent règlement 'devra être obligatoirement inséré dans son intégralité à tout acte de vente tant par les soins de la municipalité que par ceux des acquéreurs lors des aliénations successives' ; que ces termes traduisent la volonté de pérenniser les obligations et droits de colotis lors des aliénations successives, la volonté de contractualiser ce document ; que l’insertion dans l’acte de vente traduit cette volonté ; que par conséquent, la caducité précisée par l’article L 315-2-1, remplacé désormais par l’article L 442-9 du Code de l’urbanisme modifié et complété par l’article 159-I de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 n’est pas applicable ;


Cour d'appel de Rennes, 1ère chambre, 16 janvier 2018, n° 16/03850


La Cour d’appel de Rennes a récemment ordonné la démolition d’un ouvrage sur le fondement de la méconnaissance d’une règle relative à l’implantation des constructions visant un plan d’implantation contenues dans un règlement de lotissement et reproduite dans le cahier des charges.


Cour d'appel de Rennes, 1ère chambre, 17 mars 2020, n° 18/02063